РИАМО: Наталья Казанцева о ситуации на рынке недвижимости столичного региона

Источник: РИАМО

Что происходит на рынке недвижимости столичного региона в настоящее время и чего можно ожидать в ближайшем будущем, читайте в материале РИАМО.

Как закладывается ситуация в сфере недвижимости Москвы и Московской области после отмены льготной ипотеки, что сейчас влияет на цены и какие прогнозы эксперты дают на ближайшее будущее, читайте в материале РИАМО.

Недвижимость Московского региона: рынок охлаждается, но не стагнирует

Рынок недвижимости Московского региона продолжает охлаждаться, десятилетний бурный рост для него заканчивается, но речь не идет о тотальной стагнации и его перегреве, тем более, что этот рынок очень разнороден, комментирует ситуацию доцент кафедры экономической политики и экономических измерений ГУУ, кандидат экономических наук Наталья Казанцева.

«Есть районы аутсайдеры, но в старой Москве многие объекты, если не подорожали, то и не снизили слишком цену. Речь идет о так называемых жилых объектах «для жизни» в качественных панельных и кирпичных домах, стабилен спрос и цены на элитное жилье, но ввод его постепенно уменьшается. Вторичный рынок, в основном предназначается владельцами для аренды, продавцы же придерживают свою собственность для продажи», — говорит она.

Застройщики, работающие по проектному финансированию, не могут резко снизить предложение и цены, поэтому квартиры в новостройках, скорее всего, не подешевеют резко. Наблюдается тенденция микроскопического повышения роста спроса на квартиры большего размера- двух- трехкомнатные, отмечает эксперт.

По ее мнению, предложение и спрос на загородную недвижимость остается на прошлом уровне, всплеск их возможен лишь при активном развитии семейной ипотеки и в целом индивидуального жилищного строительства.

«В целом же рынок будет стремиться к концу 2024 и в 2025 году к рынку продавца, и застройщикам придется применить множество маркетинговых ухищрений, чтобы увеличить спрос и заставить потребителя отказаться от аренды жилья в пользу покупки собственного жилья по ипотеке по цене двух квартир при нынешней высокой ключевой ставке», — резюмировала Казанцева.

Продажи в новостройках Москвы в 2025 году будут стартовать по ценам ниже рынка

На рынке новостроек Москвы число сделок по договорам долевого участия (ДДУ) за полгода снизилось на 1,8% относительно аналогичного периода прошлого года, по статистике Росреестра, но исключительно за счет первых месяцев года, когда спрос был слабым, комментирует ситуацию руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

«В мае-июне на рынке наблюдался ажиотаж, связанный с окончанием государственной программы ипотеки с господдержкой и ужесточением условий семейной ипотеки. В годовом выражении цены предложения выросли на 10-20% — в зависимости от сегмента и локации, но надо учитывать, что этот рост связан во многом связан с изменением структуры предложения — вымыванием самых дешевых лотов (в предложении остаются дорогие), увеличением доли готовых квартир и т.п.», — отмечает эксперт

После 1 июля спрос на новостройки резко упал из-за завершения и изменения ипотечных госпрограмм и, по всей видимости, в ближайшие месяцы покупательская активность будет оставаться на достаточно низком уровне, так как рыночная ипотека по ставкам от 20% недоступна для подавляющего большинства покупателей. Отметим, что до 1 июля доля ипотеки на рынке новостроек достигала 80-90%, то есть рынок новостроек московского региона очень сильно зависит от кредитных средств, подчеркивает Репченко. Тем не менее ждать корректировки прайсов в ближайшем будущем не стоит. Жилье строится на банковские кредиты, и ставка по проектному финансированию существующих проектов остается комфортной для застройщиков благодаря успешным продажам в предыдущие периоды, считает эксперт.

«Скорее всего, девелоперы совместно с банками-партнерами будут пытаться стимулировать спрос с помощью программ субсидированной ипотеки со сниженными ставками. Как правило, такие программы предполагают существенное увеличение стоимости квартиры», — говорит Репченко.

Однако по мере завершения существующих проектов и запуска новых давление на цены будет усиливаться — застройщикам нужно будет наполнять эскроу-счета, чтобы удешевить проектное финансирование новых проектов (при ключевой 16% рыночная ставка по кредиту составит 18-20%).

«Поэтому ближе к концу 2024 г. и в 2025 г. мы, скорее всего, увидим рост размера и распространенности скидок и акций. Продажи в новых проектах будут стартовать по ценам ниже рынка», — полагает эксперт.

Последствия отмены льготной ипотеки на рынке «первички» Москвы

Первичный рынок Москвы вполне справляется с отменой льготной ипотеки, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. Это связано с тем, что программа во многом потеряла актуальность еще после резкого ужесточения условий в конце прошлого года. Для рынка комфорт- и бизнес-класса актуальность сохраняет семейная ипотека, которая была пролонгирована до 2030 года, отмечает эксперт. Параметры выдачи семейных кредитов в июле изменились — теперь они не доступны семьям с двумя и более детьми старше шести лет.

«Однако, несмотря на сокращение потенциальной целевой аудитории, востребованность программы, вероятно, останется прежней. На мой взгляд, клиенты, которым программа по-прежнему доступна, будут торопиться воспользоваться ею, опасаясь дальнейшего повышения ставки. Таким образом, спрос сохранится на стабильном уровне», — полагает Бардина.

На первичном рынке премиум-класса, который почти не зависит от госпрограмм, покупательскую активность поддержат гибкие маркетинговые инструменты из арсенала девелоперов, например, аккредитивная ипотека и беспроцентные рассрочки, добавляет она.

Если говорить о перспективах развития рынка до конца 2024 года, то в рамках проектного финансирования банковские ковенанты (условия по кредитным договорам, ред.) не позволяют застройщикам существенно снижать согласованные с банками цены, указывает эксперт.

«Поэтому значительную коррекцию стоимости вниз даже посредством дисконтов на продолжительном отрезке времени ждать не следует. Тем не менее, возможна заморозка вывода на рынок новых комплексов и очередей до снижения ключевой ставки и (или) внедрения новых госпрограмм», — считает Бардина.

Перегрет ли рынок недвижимости в Московском регионе

Мнения экспертов на вопрос, перегрет или нет рынок недвижимости столичного региона, разошлись. Так, Репченко руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» считает, что да, рынок недвижимости действительно перегрет. И, прежде всего, первичный.

«С 2020 года цены на новостройки выросли примерно в два раза, то есть рост цен значительно опережал рост доходов населения и инфляцию. Причина — слишком доступная ипотека, прежде всего — запуск государственных льготных ипотечных программ. Они резко увеличили спрос, что, в условиях ограниченного предложения, закономерно привело к астрономическому росту цен. В результате разница в стоимости между строящимися объектами на первичном рынке и сопоставимыми по качеству готовыми квартирами на вторичном может достигать 10-30% в пользу «первички», — комментирует Репченко.

По индексу IRN.RU, на вторичном рынке «старой» Москвы средняя стоимость метра с начала 2020 по июнь 2024 г. выросла на 52%, Новой — на 44%, в Подмосковье, куда перетекал спрос из ставшей непомерно дорогой Москвы, жилье подрожало на 70%. Основной ценовой скачок пришелся на 2020-2022 г., когда была низкая ключевая ставка и, соответственно, дешевая ипотека. Однако учитывая, что официальная инфляция с начала 2020 г. составила примерно 42%, московская «вторичка» не выглядит безбожно перегретой, резюмирует эксперт.

«Перегрев» — это критическое явление, последствия которого продолжают ощущаться даже после изменения конъюнктуры рынка. Подобное положение в субъектах РФ не наблюдается, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов». Речь идет исключительно о временной разбалансировке предложения и спроса под влиянием совокупности факторов: последствия пандемии, действие льготной ипотеки, форсированное импортозамещение, резкий рост цен на стройматериалы и услуги. При этом ситуация уже начинает меняться, говорит Бардина.

«В ближайшие годы ожидается более умеренный рост цен, не опережающий увеличение доходов населения, что позволит повысить доступность новостроек. Опережающими темпами будут дорожать только самые ликвидные новостройки от надежных девелоперов в привлекательных локациях», — отмечает эксперт.

Подпишись на тг-канал "Наш ГУУ"